Immobilier tertiaire : optimiser son investissement grâce aux leviers fiscaux

L’immobilier tertiaire occupe une place stratégique dans une allocation patrimoniale diversifiée. À la croisée de la performance, de la stabilité et de la fiscalité, il constitue un levier efficace pour répondre à des objectifs variés : génération de revenus, valorisation du capital, préparation à la transmission, ou encore optimisation successorale.

Outre la qualité de l’actif et la cohérence du projet en termes de risque et de rendement, le mode de détention de l’immobilier tertiaire a une incidence directe sur sa fiscalité. Et lorsque cet investissement est adossé à une activité commerciale ou opérationnelle, les opportunités fiscales peuvent se révéler particulièrement attractives.

Que représente l’immobilier tertiaire ?

Dans sa forme la plus traditionnelle, un investissement immobilier peut être qualifié de civil : acquisition d’un bien en vue de le louer, de le conserver, et d’en percevoir les revenus locatifs. Cependant, lorsque l’immobilier est lié à une activité économique (hôtellerie, promotion, marchand de biens…), il devient immobilier commercial ou tertiaire.

L’exemple le plus emblématique reste l’hôtellerie : le fonds de commerce ne peut exister sans le bâti. Cette association entre murs et activité donne accès à des dispositifs fiscaux spécifiques, notamment lorsqu’on investit via des véhicules adaptés tels que le FPCI (Fonds Professionnel de Capital Investissement).

Réduction de l’impôt sur la plus-value grâce à l’illiquidité

Dans une logique de soutien à certains secteurs économiques, dont l’immobilier tertiaire, le législateur a mis en place des incitations fiscales attractives. Attention cependant : en fiscalité, rien n’est gratuit. Ces avantages reposent toujours sur un équilibre entre incitation et engagement, une forme de pacte entre l’investisseur et l’administration.

L’un des principaux engagements demandés concerne l’illiquidité. En clair : si vous acceptez de conserver votre investissement en immobilier tertiaire pendant une durée minimale, vous pouvez, sous certaines conditions, bénéficier d’une réduction significative de l’impôt sur la plus-value de cession, voire même d’une exonération totale.

Pourquoi choisir un fpci pour investir dans l’immobilier tertiaire ?

Parmi les solutions les plus adaptées à un investissement en immobilier tertiaire avec horizon de long terme, le FPCI (1) – Fonds Professionnel de Capital Investissement – se distingue. Initialement conçu pour investir dans des entreprises non cotées (Private Equity), ce véhicule s’est progressivement ouvert à l’immobilier commercial.

Géré exclusivement par une société agréée par l’AMF, le FPCI permet aux investisseurs de bénéficier d’un cadre fiscal particulièrement avantageux, en contrepartie d’un engagement de détention minimum de 5 ans.

Cette structure d’investissement professionnel, accessible à partir de 100 000 €, offre des leviers fiscaux puissants :

• Exonération d’impôt sur la plus-value lors de votre sortie, si celle-ci est soumise à l’IR (2),
• Taux d’IS réduit à 15% en cas de détention sociétaire, voire exonération totale si les plus-values sont considérées comme long terme (3).

Un FPCI performant, générant un TRI net d’IS de 10% sur 7 ans, peut ainsi rivaliser avec un investissement traditionnel affichant 12,4% brut avant fiscalité.

Exonération d’IFI

Contrairement à l’immobilier résidentiel, certains investissements en immobilier tertiaire via des FPCI peuvent être exonérés de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Cela est rendu possible car ces fonds détiennent principalement des parts de sociétés commerciales exerçant une activité économique à travers l’immobilier (hôtels, locaux d’exploitation…). Sous réserve de respecter certains critères de détention (4), cette exonération est un avantage de poids dans une stratégie patrimoniale.

Remploi de plus-value de cession dans l’immobilier tertiaire

L’article 150-0 B ter du CGI prévoit, sous certaines conditions, que l’imposition de la plus-value réalisée dans le cadre d’un apport de titres à une société soumise à l’IS soit reportée.

Le chef d’entreprise qui a préparé sa vente dans le cadre de ces dispositions a apporté les titres de sa société d’exploitation à sa holding, et les a vendus à un repreneur dans les 3 ans. Il dispose alors de 2 ans pour réinvestir au moins 60% du produit de sa cession dans des actifs éligibles.

De nombreux fonds de capital-risque, dont les FPCI, investissent dans ces activités économiques éligibles. Lors de la liquidation du fonds (au moins 5 ans après la souscription), le report de fiscalité perdure : pas d’impôt de plus-value à payer (5) !

Economiser 25% d’impôt sur sa plus-value de cession d’entreprise peut représenter des sommes très importantes : vous avez créé votre entreprise et l’avez revendue 4 M€ : vous pouvez économiser 1 M€ d’impôt !

Jouer le régime mère-fille

Si l’investissement immobilier est réalisé par une société (une holding familiale), et se traduit par une participation dans une société commerciale, alors le traitement des dividendes distribués est spécifique. On est ici en présence d’une « mère » et d’une « fille ».

Pour éviter la double imposition, le législateur prévoit que ces dividendes seront quasiment exonérés d’IS à condition que :

• la société mère et la filiale distributrice soient soumises à l’IS,
• les titres détenus par la mère représentent plus de 5% du capital de la filiale,
• les titres soient conservés pendant un délai de deux ans.

Ces dividendes subiront une très légère fiscalité de 1,25% (6).

Transmission de parts de société via le pacte Dutreil

Régi par l’article 787 B du CGI, le pacte Dutreil permet à l’investisseur qui en respecte les nombreuses conditions, de transmettre sa participation (par donation ou succession) en réduisant de 75% son assiette de droits de mutation : seulement 25% de la valeur des titres subissent donc les droits de transmission. Le donateur pourra cumuler cet avantage avec les autres dispositifs d’abattement :

• 100.000€ par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans,
• 50% si les titres sont transmis en pleine propriété lorsque le donateur est âgé de moins de 70 ans.

Retenons que les principales conditions requises concernent :

• les critères d’éligibilité des sociétés et la nature des activités exercées,
• les engagements de conservation des titres (par les donateurs et les donataires),
• et l’exercice d’une fonction de direction.

Nos convictions sur l’immobilier tertiaire

• Prioriser la qualité et la cohérence de l’investissement avant la fiscalité.
• Prendre le temps de mesurer les contreparties en termes de risque et d’illiquidité.
• S’entourer de professionnels reconnus, pour structurer des solutions sur mesure, adaptées à vos objectifs patrimoniaux.

(1) FPCI : Fonds Professionnel de Capital Investissement. La SLP, Société de Libre Partenariat, peut, sous certaines conditions, présenter les mêmes avantages que le FPCI.

(2) La CEHR éventuelle et les prélèvements sociaux resteront dus.

(3) Le taux d’IS peut même passer à 0% si les plus-values de cession relèvent de la catégorie des plus-values long terme et portent sur des cessions de titres de participation.

(4) Moins de 10% des droits du Fonds pour un actif composé à moins de 20% de biens imposables à l’IFI.

(5) L’impôt reporté ne sera dû qu’en cas de réduction de capital de la holding ou de cession à titre onéreux des actions de la holding. Voir également inf. Convictions n°53, « Plus-value de cession et remploi : comment réinvestir ? ».

(6) Bofip BOI-IS-BASE-10-10-10-10. La réintégration d’une quote-part pour frais et charges de 5% du produit taxable revient, avec un taux d’IS à 25%, à une f iscalité de 1,25%. Voir également inf. Convictions n°55, « la détention de participations opérationnelles ».