David OUZILLOU
Consultant immobilier – Eternam
Sommaire
L’immobilier résidentiel français émerge d’une correction majeure. La purge des excès spéculatifs de 2021-2022 a restauré des niveaux de valorisation cohérents avec les revenus locatifs. Pénurie structurelle de logements, demande locative soutenue et normalisation des conditions d’acquisition repositionnent cette classe d’actifs comme pilier de diversification patrimoniale pour 2025.
Correction achevée et retour aux fondamentaux
La correction immobilière de 2024 touche à sa fin. Selon les dernières données INSEE, les prix immobiliers accusent une baisse de 4,9% au niveau national et 7,2% en Île-de-France, la plus marquée depuis 2008. Cette normalisation, accompagnée d’un volume de transactions passé de 1,115 million en 2022 à 750 000 en 2024, a évacué les investisseurs opportunistes pour ne conserver que les acquéreurs patrimoniaux à long terme.
Cette sélection naturelle restaure les vertus fondamentales de l’immobilier résidentiel : une valorisation reposant sur des fondamentaux physiques locaux – démographie, offre et demande de logements. Contrairement aux SCPI ou foncières cotées, l’immobilier détenu en direct échappe à la volatilité quotidienne des marchés financiers. Ses cycles longs (7-10 ans) et son inertie naturelle contrastent avec la réactivité immédiate des actifs financiers, créant un effet de lissage stabilisateur pour les portefeuilles patrimoniaux.
Une pénurie structurelle de logements
La France connaît un déficit chronique de logements qui s’aggrave année après année. En 2023, le nombre de permis de construire a chuté de 28%, atteignant un plus bas historique depuis les années 1950. Cette raréfaction de l’offre, combinée à une demande locative structurellement soutenue par l’urbanisation et les nouveaux modes de vie, crée une tension persistante qui explique la résistance relative des prix immobiliers.
Dans les grandes métropoles françaises, le taux de vacance reste inférieur à 2%, traduisant une tension locative qui garantit la résilience des rendements locatifs. Les loyers bénéficient d’une indexation automatique sur l’IRL (Indice de Référence des Loyers), qui a progressé de 1,5% par an en moyenne sur dix ans selon l’INSEE-ANIL, préservant efficacement le pouvoir d’achat des revenus locatifs.
Rentabilité et opportunités patrimoniales dans l’immobilier résidentiel
L’investissement locatif permet de bénéficier d’un effet de levier particulièrement attractif dans le contexte actuel. Un bien immobilier acquis 300 000€ avec une négociation de 6% sous le prix initial (soit 280 000€ effectifs) et un apport personnel de 56 000€ peut générer un rendement net de 4,5% après charges et fiscalité, contre 3,8% dans des conditions normales.
Opportunités liées aux « 3 D »
Le marché révèle des opportunités de négociation accrues, notamment avec des vendeurs contraints par les « 3 D » (Divorce, Décès, Déménagement professionnel).
Ces situations représentent désormais la majorité des transactions, les ventes de confort étant devenues marginales. Ces dossiers permettent d’obtenir des décotes supplémentaires de 3 à 5% par rapport aux prix affichés, optimisant encore davantage le point d’entrée patrimonial.
Ce rendement s’avère largement supérieur aux obligations souveraines françaises à 10 ans (2,8% actuellement), tout en offrant une perspective de revalorisation du capital dès la reprise du marché. L’optimisation du point d’entrée grâce aux conditions actuelles amplifie mécaniquement
la performance à long terme, créant un différentiel de rentabilité significatif.
Optimisation fiscale grâce au LMNP
L’immobilier résidentiel permet diverses structurations fiscales, comme en location meublée non professionnelle (LMNP), qui permet d’amortir la valeur du bien et de réduire substantiellement l’imposition sur les revenus locatifs.
Nouveaux usages locatifs porteurs
Les nouveaux usages transforment progressivement le paysage locatif. Le coliving et la colocation haut de gamme émergent comme des segments particulièrement porteurs, répondant aux évolutions sociétales et aux contraintes budgétaires des jeunes actifs urbains. Ces concepts innovants permettent d’optimiser les rendements locatifs tout en diversifiant les risques.
Immobilier résidentiel : quelles zones privilégier en 2025 ?
Dans cette phase de correction temporaire, certaines métropoles se distinguent par leur résilience et leur potentiel de rebond.
- Paris et sa région bénéficient d’une attractivité internationale pérenne, malgré la correction qui normalise temporairement les valorisations.
- Lyon capitalise sur sa position de hub économique européen et sa dynamique démographique favorable.
- Bordeaux et Nice tirent parti de leur attractivité résidentielle renforcée, attirant de nouveaux résidents en quête de qualité de vie. Les premiers signaux de reprise se confirment au premier trimestre 2025.
Les premiers signaux de reprise
Le volume de transactions atteint 803 000 opérations sur douze mois glissants à fin février, marquant une stabilisation après trois ans de chute. Les marges de négociation se stabilisent à 8,6% pour les maisons et 7,6% pour les appartements.
Les prévisions pour 2025 tablent sur 850 000 à 900 000 transactions, soit une hausse de 15-17% par rapport à 2024. Les prix devraient se stabiliser puis progresser modérément (+2% anticipé), soutenus par l’amélioration du pouvoir d’achat immobilier et la baisse progressive des
taux de crédit sous les 3%.
Cette reprise s’appuie sur des fondamentaux solides : une demande locative structurellement soutenue, une offre contrainte par la pénurie de logements et un environnement de financement normalisé.
Prix immobilier dans les principales métropoles (T2 2024)
| Ville | Prix moyen au m2 | Évolution T2 2024 |
| Paris | 10 100 € | -6,7 % |
| Lyon | 5 050 € | -3,2 % |
| Bordeaux | 4 650 € | -4,1 % |
| Nantes | 4 150 € | -3,8 % |
| Lille | 3 800 € | -2,9 % |
Nos convictions sur l’immobilier résidentiel
- La correction 2024 a créé un point d’entrée optimal avant une reprise attendue dès 2025-2026
- L’immobilier résidentiel retrouve sa place d’actif tangible résilient, décorrélé des cycles boursiers
- Il faut revenir aux fondamentaux : localisation, réelle tension locative
