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Qu’est-ce qu’un club deal immobilier ?
Le club deal immobilier est un support d’investissement qui réunit un nombre limité d’investisseurs privés autour d’un projet immobilier unique. Chaque participant apporte une part du capital nécessaire pour acquérir un ou plusieurs actifs, souvent situés dans des zones à forte attractivité comme l’Île-de-France ou les grandes métropoles régionales.
Contrairement à des fonds d’investissement classiques, le club deal offre plus de transparence, une meilleure visibilité sur l’actif financé, et un contrôle accru sur la stratégie d’investissement. Il est particulièrement adapté aux investisseurs souhaitant accéder à des opérations sur-mesure, autrefois réservées aux professionnels ou institutionnels.
Comment fonctionne un investissement en club deal immobilier ?
Un club deal regroupe généralement entre 10 et 50 investisseurs, chacun apportant un capital initial significatif (entre 250 000 € et 2 millions d’euros). Ces fonds sont complétés par un emprunt bancaire, permettant de profiter de l’effet de levier pour maximiser le rendement.
La structure juridique est souvent une SCI, SAS ou SARL immobilière, dans laquelle les investisseurs détiennent des parts. L’actif immobilier est ensuite géré par des professionnels de l’asset management, garantissant une gestion rigoureuse.
Les deux grands modèles de club deal immobilier
Il existe deux grandes typologies d’investissements en club deal immobilier :
- Club deal de distribution : vise la génération de revenus locatifs réguliers. L’accent est mis sur la stabilité et l’emplacement du bien, souvent à travers des actifs comme les locaux commerciaux ou les bureaux.
- Club deal de capitalisation : mise sur une plus-value à la revente, après une période de valorisation (travaux, repositionnement, etc.).
Quels sont les avantages ?
Investir dans un club deal immobilier présente de nombreux avantages :
- Accès à des opérations exclusives, souvent hors marché.
- Ciblage précis d’un actif immobilier, avec une stratégie définie en amont.
- Rendements potentiellement élevés, grâce à un effet de levier maîtrisé.
- Transparence et gouvernance partagée, avec un droit de vote pour les grandes décisions.
- Avantages fiscaux possibles: régime d’apport-cession, exonération d’IFI, ou optimisation via PEA PME (sous conditions).
Quels sont les risques ?
Comme tout investissement, le club deal immobilier comporte des risques à ne pas négliger :
- Concentration du risque sur un seul actif ou projet.
- Ticket d’entrée élevé, rendant la perte potentielle plus importante.
- Réactivité nécessaire lors de la levée de fonds (fenêtre de souscription courte).
- Risque opérationnel, notamment si des travaux ou repositionnements sont nécessaires.
C’est pourquoi ces opérations s’adressent généralement à des investisseurs avertis, intégrant ces véhicules dans une stratégie patrimoniale plus globale.
Quel profil d’investisseur pour un club deal immobilier ?
Le club deal s’adresse aux investisseurs :
- Ayant une capacité d’investissement conséquente (> 250 000 €)
- Recherchant diversification et performance
- Prêts à bloquer leur capital entre 3 et 7 ans
- Capables de tolérer un risque mesuré à élevé
- Souhaitant avoir un rôle actif dans le suivi de l’opération
Comment intégrer un club deal immobilier ?
L’accès à un club deal se fait généralement par le biais de sociétés spécialisées ou de conseillers en gestion de patrimoine, qui sélectionnent les projets, montent la structure juridique, et pilotent l’opération. Certains acteurs comme Eternam proposent des solutions clés en main, en s’appuyant sur des partenaires expérimentés. Avant d’investir, il est essentiel de :
- Réaliser un bilan patrimonial
- Définir votre capacité d’engagement en capital illiquide
- Évaluer les objectifs de rendement et de risque
Nos convictions
Investir en club deal immobilier, c’est choisir une stratégie différenciante, plus directe, et potentiellement plus performante. Grâce à une sélection rigoureuse des projets, un effet de levier structuré, et une approche sur-mesure, le club deal séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de sens, de contrôle et de rendement.
Bien encadré, ce type d’investissement peut jouer un rôle stratégique dans une allocation patrimoniale équilibrée et diversifiée.
