Ce début d’année est une période charnière pour l’immobilier. Après des années de turbulences, les cartes sont rebattues : taux d’intérêt, instabilité politique, nouvelles réglementations… Faut-il avoir peur ou passer à l’action ?
Pour décrypter ces grandes tendances, nous recevons Frederic Maxwell, Directeur Général Adjoint d’Eternam, société de gestion spécialisée en immobilier.
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Quel est le climat général en ce début d’année 2026 ?
Frederic Maxwell : C’est un marché en phase d’ajustement, et cet ajustement se fait sur une période longue en France (contrairement à certains de nos voisins étrangers). Nous évoluons dans un environnement de taux durablement élevés, ce qui maintient une pression sur les valeurs. Les propriétaires tentent de tenir les prix mais les digues tombent les unes après les autres avec le mur de la dette.
Par ailleurs, on note aussi un certain attentisme lié à l’instabilité politique en France, avec un calendrier électoral chargé — les municipales cette année et la présidentielle en 2027.
Cependant, il ne faut pas noircir le tableau. La France reste l’un des marchés les plus profonds et matures de la zone euro et dispose donc de bons fondamentaux pour rebondir.
Qu’est-ce que le phénomène dit « mur de la dette » et en quoi cela impacte-t-il les investisseurs ?
F.M. : C’est un point crucial de nos convictions pour 2026. Entre 2026 et 2029, environ 255 milliards d’euros de dettes arrivent à maturité sur les principaux groupes bancaires français. Beaucoup de propriétaires, notamment des fonds d’investissement et des SCPI, détiennent des actifs financés à l’époque à des taux bas.
Aujourd’hui, face à des demandes de rachat ou des besoins de refinancement, ces propriétaires sont contraints d’arbitrer. Cela va alimenter un flux important d’actifs à acquérir sur le marché avec les investisseurs institutionnels qui ont fermé les vannes de l’investissement sur la classe d’actifs. Augmentation de l’offre, faible demande : les ingrédients d’une fenêtre historique pour les acquéreurs, nous sommes sur un bas de cycle.
Le bureau souffre-t-il toujours en 2026 ?
F.M. : Le marché du bureau est très contrasté. Il faut séparer le bon grain de l’ivraie. Les volumes d’investissement restent bien en deçà de la moyenne décennale. On assiste à une polarisation extrême. D’un côté, vous avez le retour des institutionnels sur les actifs « Core » — les emplacements prime dans Paris intra-muros — où la liquidité revient petit à petit.
De l’autre, le marché en périphérie reste très difficile, avec un taux de vacance qui atteint 10,2 % en Île-de-France, c’est 6M m² (en hausse de 11%) et continue à croitre. Il va falloir du temps, beaucoup de temps pour l’absorber et certains actifs ne retrouveront pas de locataires. Pour ces actifs obsolètes, la transformation est complexe et coûteuse. Donc, oui au bureau, mais uniquement sur des adresses centrales et des fondamentaux solides.
Si le bureau est sélectif, vers quoi se tournent les investisseurs ?
F.M. : L’hôtellerie est devenue une alternative crédible au bureau, avec des volumes d’investissement qui dépassent largement leur moyenne historique. C’est un marché à plusieurs vitesses : le tourisme de loisirs surperforme, tandis que la clientèle d’affaires est plus moribonde.
Notre stratégie chez Eternam est claire : viser les marchés liquides, les grandes métropoles européennes et les destinations touristiques majeures. C’est un secteur où l’on observe un véritable « Fly to quality », les actifs performants s’échangeant à des valorisations record.
Est-ce qu’il y a encore une opportunité d’investissement sur le résidentiel ?
F.M. : Le marché résidentiel retrouve de la liquidité, mais il est déséquilibré. L’offre à la location a chuté de 14 % en deux ans alors que la demande a grimpé de 10 %. Cette tension structurelle alimente une crise du logement qui menace d’éclater comme l’alertent les promoteurs depuis de longs mois et que le gouvernement semble ignorer pour l’instant. Cela couplé à une baisse des valeurs métriques d’environ 3 %, on dispose de points d’entrée attractifs.
Nous croyons beaucoup à la stratégie de transformation : acquérir de grandes surfaces, qui sont moins chères au m², pour les reconfigurer en coliving ou en colocations qualitatives.
Et du côté du logement étudiant ?
F.M. : C’est le moteur du résidentiel géré ! En 2025, le logement étudiant a représenté 80 % des volumes de ce secteur, avec une augmentation spectaculaire de 750 % des volumes investis par rapport à l’année précédente. Il manque cruellement de lits — on compte 8 étudiants pour 1 logement disponible — ce qui assure une visibilité locative quasi totale. C’est un secteur très recherché, notamment par les capitaux internationaux.
Comment résumer la feuille de route d’Eternam pour 2026 en trois points ?
F.M. : Premièrement, saisir les opportunités liées à ce contexte historique. Deuxièmement, faire preuve d’une sélectivité accrue : privilégier la qualité des locataires et les classes d’actifs et localisations liquides (stratégie de vente à la découpe par exemple). Et troisièmement, une conviction sectorielle forte sur l’hôtellerie dans les grandes destinations européennes. L’objectif est simple : transformer ce climat incertain en source d’opportunités.
