Bienvenue dans ce nouvel épisode de notre podcast « Dans l’oreillette », un format exclusivement dédié à la Gestion Privée et Gestion de Fortune. Aujourd’hui, nous avons le plaisir d’accueillir Jonathan Donio, Directeur Général Délégué d’Eternam, pour faire un point complet sur l’investissement immobilier en 2025. Quelles sont les stratégies à adopter ? Quels secteurs tireront leur épingle du jeu ? Autant de questions que nous allons aborder ensemble.
Sommaire
Quel est le contexte de marché aujourd’hui ?
Jonathan Donio : Le marché a traversé une phase historique, et temporaire, de prix anormalement bas, due à un niveau de taux d’intérêt exceptionnellement élevé. Et ces baisses de valeur, il ne faut pas l’oublier, ont eu des conséquences douloureuses sur quasiment tous les acteurs de la chaîne immobilière : les promoteurs, les agences immobilières, les notaires, les fonds d’investissement immobilier. Le marché de l’immobilier a traversé une crise historique. Heureusement, nous sortons progressivement de cette période.
Mais le marché recèle toujours de véritables pépites, notamment auprès de vendeurs qui n’ont d’autre choix que de vendre. Ces vendeurs sont, la plupart du temps, contraints par un besoin de liquidité ou une échéance de dette bancaire. Cette situation exceptionnelle permet aux fonds immobiliers qui possèdent les capitaux nécessaires de profiter d’un point d’entrée extrêmement propice à la création de plus-value.
On se trouve donc toujours dans ce timing de marché.
Les prix de l’immobilier d’entreprise vont-ils remonter ?
J.D. : En effet, la BCE a même procédé à 7 baisses consécutives de ses taux directeurs depuis le mois de juin de l’année dernière. On est passé de 4,50% à 2,40%. Le chemin parcouru est considérable, le coût de l’argent a effectivement beaucoup baissé. Il faut néanmoins bien comprendre que ces baisses impactent en premier lieu les taux à court terme, ceux sur lesquels les banques commerciales établissent leurs prêts à taux variable. C’est donc surtout le coût de la dette qui est devenu plus supportable.
Mais pour que ces baisses aient un impact sur les prix de l’immobilier tertiaire, il faut qu’elles impactent les taux à long terme, et notamment celui de l’obligation d’Etat. Et là, c’est le temps long, plus inertiel, de l’immobilier et de la conjoncture économique en général.
Donc, oui, certains prix commencent de nouveau à se tendre, mais il reste de nombreuses opportunités d’acquisition, à des prix encore anormalement bas. Et ce sont en général les investisseurs immobiliers les plus agiles, les plus réactifs et surtout ceux qui disposent de cash, qui parviennent à les saisir.
Qui sont ces investisseurs ?
J.D. : Il y a d’abord les fonds français immobiliers grand public comme les SCPI. Evidemment, uniquement celles qui ont les moyens d’acheter, c’est-à-dire celles qui collectent des capitaux. Et il y en a assez peu… Sur une centaine de SCPI ouvertes à la collecte en 2024, les 10 premières ont collecté près de 60% des capitaux, et ce sont quasiment toutes de jeunes SCPI. La collecte dynamique de ces SCPI leur permet d’acheter à très bon compte et donc de sécuriser un bon niveau de performance pour les années à venir.
Des fonds professionnels saisissent également ces opportunités. Ils sont généralement distribués par des grandes maisons spécialisées en gestion privée ou en gestion de fortune, comme notre groupe. Ce sont des fonds qui investissent pour des durées souvent comprises entre 5 et 7 ans, avec un objectif de plus-value à la sortie.
Et bien sûr, depuis quelques trimestres maintenant, les fonds étrangers sont de retour. Américains, nord-européens, asiatiques… commencent à déployer des capitaux importants sur le vieux continent.
Quels sont les secteurs d’investissement qui attirent le plus ces investisseurs ?
J.D. : Le secteur du bureau a beaucoup souffert mais, grâce à cette attractivité historique de l’immobilier tertiaire dans son ensemble, il parvient tout de même à compter 40% des investissements en France en 2024. C’est moins que les 60 ou 65% des années les plus fortes, mais cela prouve bien que le bureau, quand il est bien acheté, bien placé, bien entretenu et bien loué, reste une typologie d’actif incontournable.
Bien sûr, le secteur qui suit immédiatement, c’est celui de l’industrie légère, des locaux d’activités, et de la logistique. C’est un même secteur qu’on appelle maintenant l’immobilier industriel, dans lequel la demande est plus forte que l’offre. Il s’est envolé ces dernières années mais il vit actuellement un palier de consolidation, bien salutaire. Les prix et les loyers restent très tendus, mais on peut tout simplement rappeler que les valeurs ne montent jamais au ciel. Ce secteur de l’immobilier industriel, qui inclut les data centers, attirera néanmoins encore beaucoup de capitaux en Europe et dans le monde, tant les besoins de nos sociétés contemporaines sont importants et durables.
Enfin, le commerce et l’hôtellerie sont les grandes classes d’actifs qui arrivent ensuite. Ce sont des secteurs à la rentabilité plus forte. L’hôtellerie est même en très grande forme avec plus de 2,5 Milliards d’Euros investis en France l’année dernière, quasiment autant qu’en 2019, l’année de tous les records.
On comprend donc que tous les secteurs profitent de cette période ?
J.D. : Oui, c’est indéniablement un point d’entrée historique. Il s’estompera progressivement, les très belles opportunités seront de plus en plus rares. Il faut donc essayer d’en profiter dès maintenant !
