Lionel DUCROZANT
Responsable développement – Eternam
Sommaire
Pourquoi l’immobilier trouve naturellement sa place dans une holding
L’immobilier d’investissement a une particularité : il génère des revenus sur le long terme. Et presque toutes les holdings ont besoin de revenus. L’immobilier est donc une classe d’actifs incontournable dans une holding.
Le syllogisme peut prêter à sourire mais la recherche de revenus est une réalité : aux côtés des formes classiques d’investissement immobilier (en direct, par l’intermédiaire d’un fonds…), l’acquisition de droits démembrés, en particulier d’usufruit, a toujours attiré les holdings. Aujourd’hui, des fonds d’usufruit apparaissent sur le marché. Que faut-il en penser ?
Immobilier en holding : un levier efficace de diversification patrimoniale
Investir en immobilier via des fonds : SCPI, FPS, FPCI
Accessible sous quasiment toutes ses formes, l’immobilier d’investissement constitue un compartiment patrimonial facilement diversifiable parce qu’il peut être détenu au travers de fonds collectifs :
- fonds « professionnels » (FPS, FPCI…),
- ou fonds « grand public » (SCPI…).
Mutualisation du risque locatif et diversification géographique
Ces fonds mutualisent, et donc réduisent, le risque locatif en multipliant le nombre de locataires. Ils diversifient leurs allocations géographiques en investissant dans différentes régions, différents pays, même hors d’Europe, et ce, dans tous les secteurs de l’économie :
- les services : bureaux, co-working…
- la logistique : entrepôts, messagerie, plateformes…
- l’industrie légère : locaux d’activité, murs d’usine, data centers…
- le commerce de détail, la restauration et la grande distribution : boutiques, retailparks, centres commerciaux…
- l’hébergement temporaire ou durable : hôtellerie, résidences pour étudiants ou personnes âgées, crèches, co-living…
Revenus immobiliers et volatilité des valorisations : un nouveau contexte de marché
Des distributions de revenus globalement résilientes
Les revenus que distribuent ces fonds, en particulier les SCPI, sont donc très stables et peu de SCPI, malgré la crise grave dont l’immobilier tertiaire peine à sortir, ont réduit leurs distributions.
Une crise récente des valorisations dans l’immobilier tertiaire
Cette résilience des revenus s’oppose à la crise des valeurs que le secteur des fonds immobiliers a subie. Les décotes (prix de souscription pour les SCPI ou valeurs liquidatives pour les UC immobilières dans l’assurance-vie) ont concerné plus des ¾ du marché et ont parfois dépassé 60%…
La solution, bien connue des institutionnels depuis près de 20 ans pour profiter des revenus sans subir les aléas des valorisations est l’usufruit temporaire !
Comment fonctionne l’investissement en usufruit de SCPI pour une holding
Le principe du démembrement de propriété
L’investissement en usufruit repose sur un mécanisme juridique bien connu en droit français : le démembrement de propriété.
Un actif peut être scindé en deux droits distincts :
- la nue-propriété, qui correspond à la détention du capital ;
- l’usufruit, qui donne le droit de percevoir les revenus générés par l’actif.
Dans le cas des SCPI, ce mécanisme permet de répartir les droits économiques entre deux investisseurs : l’un perçoit les revenus pendant une période déterminée, l’autre récupère la pleine propriété à l’issue du démembrement.
L’usufruit temporaire : percevoir les revenus pendant une durée définie
Lorsqu’une holding acquiert l’usufruit temporaire de parts de SCPI, elle achète le droit de percevoir les distributions de la SCPI pendant une durée déterminée (généralement entre 3 et 15 ans).
Cette acquisition se fait avec une décote importante par rapport à la valeur de la pleine propriété, qui reflète :
- la durée du démembrement ;
- le risque lié aux revenus futurs ;
- l’absence de valeur du droit d’usufruit à l’échéance.
Pendant toute la durée du démembrement, la holding perçoit donc l’intégralité des revenus distribués par la SCPI. À l’issue de la période prévue, l’usufruit s’éteint automatiquement et la pleine propriété revient au nu-propriétaire.
Une stratégie historiquement utilisée par les investisseurs institutionnels
Ce type d’investissement est largement utilisé depuis de nombreuses années par les investisseurs institutionnels.
Leur objectif est simple : transformer un capital disponible en revenus réguliers sur une période déterminée, sans être exposé directement aux fluctuations de la valeur des actifs immobiliers.
Dans ce contexte, les holdings patrimoniales peuvent adopter la même logique : utiliser l’usufruit de SCPI comme outil de génération de revenus à moyen terme, notamment pour optimiser la gestion de leur trésorerie.
Les fonds d’usufruit : une nouvelle solution pour les holdings patrimoniales
Le principe de l’investissement en usufruit de SCPI
Acquérir le droit d’usufruit, pour une période déterminée, sur une part de SCPI, c’est acquérir d’avance les distributions futures de cette SCPI sur cette durée, avec une décote attractive qui traduit tant le risque d’inflation que l’aléa de perception de ces flux futurs.
Quand un particulier, de son côté, acquiert un droit de nue-propriété, par exemple de 10 ans, durée qui le sépare de son départ en retraite, c’est, dans plus de 80% des cas, un institutionnel qui souscrit l’usufruit correspondant.
Un marché historiquement accessible aux holdings patrimoniales
Entre 2010 et 2022, il était possible, pour une holding à l’IS, de souscrire assez facilement de l’usufruit temporaire de parts de SCPI, même s’il fallait un peu de patience pour atteindre des montants significatifs.
L’émergence de fonds d’usufruit pour répondre aux besoins des holdings
Aujourd’hui, ce marché est extrêmement étroit et ne permet plus de répondre raisonnablement aux besoins de placement des holdings patrimoniales. Les usufruits temporaires sont quasiment tous souscrits par des fonds pour le compte d’institutionnels. Mais il y a un peu plus d’un an, un mouvement d’ouverture de ces fonds d’usufruit vers le grand public s’est produit.
Les avantages de l’usufruit immobilier dans une holding soumise à l’IS
Le premier atout de ces fonds est la simplicité : une seule ligne à l’actif, pas d’attente pour souscrire, et pour des montants importants (plusieurs centaines de milliers d’euros).
Une fiscalité attractive grâce à l’amortissement de l’usufruit
Le deuxième atout est la traduction du caractère amortissable du droit d’usufruit dans une société relevant de l’IS : une fiscalité réduite des flux perçus, voire nulle si l’exposition étrangère est suffisante (les loyers issus des immeubles situés à l’étranger ne rentrent pas dans le résultat taxable).
Des rendements potentiels supérieurs à 6 % nets de frais
La promesse de rendement de ces fonds, dont le « track-record » est avéré chez les institutionnels, se situe au-delà de 6% par an, nette de frais. Avec une détention par une société à l’IS, cette performance s’entend donc nette d’impôt.
Une décorrélation entre revenus locatifs et valorisation des actifs
Le couple rendement / risque s’avère inhabituel : l’usufruit est décorrélé du risque de perte de valeur, et il a démontré sa résilience dans la crise actuelle (maintien des loyers chez 2/3 des SCPI en 2025). Le risque qui porte sur la perception des loyers est donc très bien rémunéré.
Les limites de l’investissement en usufruit dans une holding
Acquérir des flux d’avance, c’est transformer du capital en revenus, et ce, de manière irréversible. Ces fonds d’usufruit sont donc des outils de gestion de revenus.
Ils accélèrent la transformation du capital en flux appréhendables hors fiscalité. Si les flux perçus sont importants par rapport au capital investi, c’est parce qu’ils comprennent le remboursement du capital : au terme de la période de démembrement, le droit d’usufruit s’éteint, il vaut 0.
Dans quels cas utiliser l’usufruit immobilier dans une holding patrimoniale ?
Au sein d’une holding patrimoniale, le cash disponible, en attente d’investissement, trouvera naturellement à s’investir sur ce type de support : faire fructifier ses fonds à plus 6% nets d’IS avant de les investir est évidemment plus rémunérateur que de les laisser à la banque…
Un besoin d’accélérer le remboursement d’une dette sur quelques années (qu’elle soit bancaire ou qu’il s’agisse d’un remboursement de compte courant d’associé) trouvera également sa réponse dans ce type de fonds.
