David OUZILLOU
Consultant immobilier – Eternam
Sommaire
Un marché qui a retrouvé ses fondamentaux
Après trois années de turbulences, l’immobilier résidentiel français a opéré son rééquilibrage. Les données le confirment : 929 000 transactions ont été enregistrées sur douze mois à fin octobre 2025, soit une progression de 11 % sur un an. Ce retour à la normale ne signe pas la fin des opportunités : il en crée de nouvelles, différentes dans leur nature.
La correction de 2023-2024 a purgé les excès spéculatifs et ramené le marché à ses déterminants profonds : démographie locale, équilibre offre-demande, attractivité des bassins d’emploi. À mai 2026, les prix nationaux se stabilisent et amorcent une légère reprise, comprise entre +0,3 % et +0,8 %.
Paris et les métropoles régionales : lecture différenciée
Paris retrouve un point d’équilibre autour de 9 500–9 700 €/m², avec une progression annuelle de 2,9 %. Les métropoles régionales dynamiques – Lyon, Bordeaux, Rennes, Toulouse, Nantes – affichent des hausses de 1 à 2,5 %. L’Île-de-France évolue à deux vitesses : la grande couronne rattrape son retard après une correction de 10 % sur deux ans, tandis que certaines zones intra-muros restent en attente de catalyseur.
La question des taux : une fenêtre étroite mais réelle
C’est le sujet central de toute allocation immobilière en ce moment. L’OAT 10 ans a atteint 3,87 % en avril 2026, un niveau inédit depuis 2009, avant de se stabiliser autour de 3,70–3,80 % en mai, sous l’effet conjugué des tensions géopolitiques et de la trajectoire budgétaire française.
La transmission aux taux de crédit n’est pas encore complète : les établissements bancaires absorbent une partie de la hausse pour préserver leur compétitivité. Les barèmes moyens s’établissent à 3,20 % sur 15 ans et 3,43 % sur 25 ans. Le risque haussier est réel, mais pas encore pleinement matérialisé, ce qui laisse une fenêtre, sans doute étroite, aux investisseurs souhaitant recourir à l’effet de levier.
L’argument du taux réel : un raisonnement souvent sous-estimé
Face à un taux nominal de crédit de l’ordre de 3,30 %, l’Indice de Référence des Loyers (IRL) progresse historiquement de 1,5 à 2 % par an. Le taux d’intérêt réel effectivement supporté par l’investisseur se situe donc entre 1,5 et 2 %, un niveau historiquement favorable.
Si l’inflation venait à s’accélérer, scénario crédible dans un contexte de tension persistante sur les matières premières, les loyers s’indexeraient à la hausse tandis que la mensualité de crédit, elle, resterait fixe. C’est la mécanique classique de la dette érodée par l’inflation, et c’est précisément dans cette configuration que l’effet de levier patrimonial prend toute sa dimension.
Dispositif Jeanbrun : outil de neutralisation fiscale
Opérationnel depuis le 21 février 2026, le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans le plan Relance Logement, qui ambitionne 50 000 logements neufs supplémentaires par an. Il propose un amortissement de 3,5 à 5,5 % sur neuf ans, sans zonage, pour de la location nue en résidence principale, en immeubles collectifs, sous condition de DPE A ou B et de plafonds de loyer.
L’intention politique est cohérente face à une construction neuve structurellement insuffisante. L’analyse patrimoniale, elle, invite à davantage de nuance.
Quand le dispositif Jeanbrun est-il pertinent ?
L’amortissement s’impute prioritairement sur les revenus fonciers existants. En leur absence, le déficit foncier généré reste plafonné à 10 700 € par an sur le revenu global (21 400 € en cas de rénovation énergétique) ; le solde se reporte, diluant l’effet fiscal dans le temps. Les plafonds de loyer contraignent par ailleurs le rendement brut, là où un LMNP en colocation ou en résidence services permet d’atteindre des cash-flows nettement supérieurs sans contraintes équivalentes. L’engagement de neuf ans, l’obligation de résidence principale et l’exigence DPE A ou B pèsent sur le sourcing comme sur la liquidité de revente.
Le Jeanbrun retrouve en revanche toute sa pertinence pour un client déjà titulaire de revenus fonciers significatifs : anciens Pinel arrivés à terme, immobilier ancien détenu en direct, parts d’usufruit temporaire. Dans ce cas de figure, l’amortissement vient neutraliser directement des revenus déjà fiscalisés, avec une efficacité immédiate qui peut atteindre la TMI majorée des prélèvements sociaux. C’est un outil de neutralisation fiscale ciblé, pas un vecteur d’acquisition patrimoniale universel.
Trois leviers à privilégier en 2026
Au-delà du cadre réglementaire, trois stratégies retiennent particulièrement notre attention dans le contexte de marché actuel.
Les ventes contraintes : négociation et réactivité
Les situations que les professionnels désignent sous l’acronyme des « trois D » – Divorce, Décès, Déménagement professionnel – représentent désormais la majorité des transactions sur certains marchés. Ces dossiers permettent d’obtenir des décotes supplémentaires de 3 à 5 % par rapport aux prix affichés, à condition d’instruire sérieusement le dossier et de disposer de la réactivité nécessaire. Un avantage structurel pour les investisseurs accompagnés.
LMNP en colocation premium : rendement et pertinence sociale
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) appliqué à la colocation premium combine deux atouts rares : un rendement net optimisé par l’amortissement comptable et une adéquation forte avec les modes de vie des jeunes actifs urbains. Cette combinaison est particulièrement efficace en métropole tendue, sous réserve de sélectionner un opérateur de gestion rigoureux.
Nue-propriété : l’outil patrimonial des TMI 41–45 %
La nue-propriété enfin, qui reste à mes yeux l’un des meilleurs outils patrimoniaux pour les TMI 41-45 %. Décote de 35 à 40 % à l’acquisition, fiscalité neutre pendant toute la durée du démembrement, transmission optimisée. Combinée à de la SCPI à crédit, elle permet par ailleurs de neutraliser des revenus fonciers existants, une mécanique qui mérite d’être présentée plus largement aux chefs d’entreprise et cadres dirigeants.
Géographie de l’investissement : quatre marchés à surveiller
En 2026, quatre marchés se distinguent par leur profil risque-rendement :
- Paris et l’Île-de-France : attractivité internationale pérenne, liquidité de premier plan
- Lyon : hub économique européen en consolidation
- Bordeaux : double bénéfice héliotropisme et qualité de vie
- Nice : demande internationale soutenue, marché premium résistant
Nos convictions sur le marché de l’immobilier résidentiel
L’immobilier résidentiel retrouve sa place de classe d’actifs tangible, décorrélée des cycles boursiers, à inertie longue. Trois principes restent intangibles quelle que soit la configuration de marché :
- La localisation et la tension locative effective priment sur toute autre considération
- Une structuration fiscale adaptée à la TMI et au patrimoine existant du client
- Un effet de levier maîtrisé, tant que le taux nominal reste proche du taux d’indexation locative attendu
La fenêtre actuelle – prix stabilisés, taux encore accessibles avant une possible nouvelle vague haussière sur l’OAT – mérite d’être examinée. Pas en théorie, mais dossier par dossier.
