Sommaire
Qu’est-ce que l’immobilier value added ?
L’immobilier value added repose sur une gestion dynamique des biens immobiliers, généralement issus de l’immobilier ancien, nécessitant une transformation. Il s’adresse aux investisseurs souhaitant diversifier leur patrimoine immobilier et rentabiliser leur investissement au-delà de la simple perception de loyers.
La création de valeur s’opère principalement selon deux leviers.
Créer de la valeur sur le bien immobilier
Le premier levier concerne l’actif lui-même. Il s’agit de réaliser un investissement immobilier nécessitant des travaux de rénovation ou de restructuration afin d’augmenter la valeur de marché du bien.
Parmi les stratégies courantes :
- Rénover ou embellir un immeuble dégradé
- Agrandir ou restructurer les surfaces
- Modifier l’usage (bureaux transformés en logements, par exemple)
- Repositionner le bien sur le marché immobilier
Ces stratégies visent souvent des biens décotés, propriétés de vendeurs contraints de céder leur actif. Elles permettent d’envisager une plus-value significative à la revente.
Créer de la valeur locative
Le second levier concerne l’exploitation du bien. L’objectif est d’optimiser les revenus locatifs, ce qui impacte directement la valeur du bien.
Cela passe notamment par :
- L’augmentation du rendement locatif
- L’amélioration de la qualité de signature des locataires
- L’allongement ou le renouvellement des baux
- Une meilleure gestion des actifs locatifs
Cette seconde manière de créer de la valeur a pour effet indirect l’augmentation de la valeur de marché de l’immeuble, puisque cette dernière est principalement calculée par rapport au rendement.
À quoi ressemble une opération value added ?
Les projets d’immobilier value added, tels qu’Eternam a pu en gérer depuis bientôt 10 ans, sont de types très différents.
- Il peut s’agir d’un immeuble de logements en très mauvais état, entièrement rénové puis revendu à la découpe.
- Ou encore d’un immeuble de bureaux, totalement repensé, en partie démoli, agrandi, et qui donnera une fois livré, un actif répondant aux attentes du marché, dont une partie en logements.
- Ou bien des parkings parisiens transformés en plateforme du “dernier kilomètre”.
- Il peut également s’agir d’hôtels nécessitant aussi bien une rénovation qu’une optimisation de la gestion.
Chaque projet immobilier vise un objectif précis : améliorer l’actif pour le rendre plus attractif et plus rentable.
Pourquoi investir dans l’immobilier value added plutôt qu’en détention simple ?
C’est une question de stratégie et de profil de risque. La détention patrimoniale d’un immeuble induit moins de risques, moins de coûts également, et en contrepartie a un rendement classique.
Les stratégies value added impliquent une tolérance au risque un peu plus élevée, un investissement bloqué pendant quelques années sans distribution, et en revanche un objectif de rendement plus élevé.
Des avantages financiers et fiscaux à considérer
Certaines opérations value added peuvent bénéficier :
- D’un crédit immobilier ou d’un emprunt, créant un effet de levier
- D’une fiscalité potentiellement optimisée selon la structuration
- D’avantages fiscaux spécifiques, notamment hors IFI dans certains montages
Ces éléments renforcent l’intérêt de ce type de placement immobilier pour les investisseurs cherchant à constituer un patrimoine de manière active.
Comment investir en immobilier value added ?
Pour investir dans l’immobilier value added, plusieurs solutions existent :
- Les club deals, permettant d’investir sur une opération ciblée
- Les fonds spécialisés (comme certains FPCI), gérés par une société de gestion, qui mutualisent plusieurs projets
Ces solutions permettent d’investir dans l’immobilier de manière structurée, sans gérer directement les actifs, tout en s’inscrivant dans une logique de gestion de patrimoine et de diversification des placements.
Nos convictions
L’immobilier value added s’impose comme une réponse pertinente aux enjeux actuels du marché immobilier. Dans un environnement où la simple détention ne suffit plus toujours à générer des rendements attractifs, la création de valeur par la transformation des biens immobiliers devient un levier essentiel.
Bien encadré, l’immobilier value added constitue ainsi un outil efficace pour diversifier ses placements, et viser un retour sur investissement supérieur sur le long terme.
